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一、固定资产

1、固定资产的概念

固定资产是指企业为生产产品、提供劳务、出租或者经营管理而持有的、使用时间超过12个月的，价值达到一定标准的非货币性资产，包括房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产经营活动有关的设备、器具、工具等。固定资产是企业的劳动手段，也是企业赖以生产经营的主要资产。从会计的角度划分，固定资产一般被分为生产用固定资产、非生产用固定资产、租出固定资产、未使用固定资产、不需用固定资产、融资租赁固定资产、接受捐赠固定资产等。

固定资产的主要特征

固定资产是指同时具有下列特征的有形资产

（1）为生产商品提供劳务出租或经营管理而持有的

（2）使用寿命超过一个会计年度

2、固定资产处置

固定资产处置，包括固定资产的出售、转让、报废和毁损、对外投资、非货币性资产交换、债务重组等。

（1）固定资产终止确认的条件

固定资产满足下列条件之一的，应当予以终止确认：

1）该固定资产处于处置状态；

2）该固定资产预期通过使用或处置不能产生经济利益。

（2）固定资产处置

1）企业持有待售的固定资产，应当对其预计净残值进行调整。

2）企业出售、转让、报废固定资产或发生固定资产毁损，应当将处置收入扣除账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。固定资产的账面价值是固定资产成本扣减累计折旧和累计减值准备后的金额。

3）企业将发生的固定资产后续支出计入固定资产成本的，应当终止确认被替换部分的账面价值。

3、固定资产的折旧方法

采用的几种折旧方法介绍：

平均年限折旧法一

月折旧率=（1-残值率）÷预计使用月份

月折旧额=月折旧率×原值=（原值-残值）÷预计使用月份

残值=原值×残值率

可以看出，平均年限折旧法一只与三个参数相关：原值、残值（或残值率）、预计使用月份。折旧的多少与“累计折旧”、“已计提月份（已计提月份小于预计月份时）”无关。

平均年限折旧法二

月折旧额=（原值-残值-累计折旧）÷（预计使用月份-已提月份）

月折旧率=月折旧额÷（原值-残值）

=[1―累计折旧÷（原值-残值）]÷（预计使用月份-已提月份）

在平均年限折旧法中，折旧金额与原值、累计折旧、残值、预计使用月份、已提月份共五个参数相关。

如果累计折旧与已计提月份均为0，则两种折旧方法中的月折旧额是一样的，但是月折旧率不同。

年数总和法

年数总和法是将固定资产的原值减去残值后的净额乘以一个逐年递减的分数计算每年的折旧额。计算公式如下：

年折旧率=（折旧年限-已使用年数）÷[折旧年限×（折旧年限+1）÷2]

月折旧额=（固定资产原值-预计净残值）×月折旧率

双倍余额递减法

双倍余额递减法是在不考虑固定资产残值的情况下，按双倍直线折旧率和固定资产净值来计算折旧的方法。计算公式如下：

年折旧率=2÷折旧年限

月折旧率=年折旧率÷12

月折旧额=固定资产账面净值×月折旧率。

采用此法，应当在其固定资产折旧年限到期前两年内，将固定资产净值扣除预计净残值后的净额平均摊销。

工作量法

工作量法是根据实际工作量计提折旧额的一种方法，计算公式如下：

每一工作量折旧额=（固定资产原值-预计净殖）÷规定的总工作量

某项固定资产月折旧额=该项固定资产当月工作量×每一工作量折旧额

二、投资性房地产

(一)投资性房地产概述

投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。

1.投资性房地产的范围

(1)已出租的土地使用权：指企业通过出让或转让方式取得并以经营租赁方式出租的土地使用权。企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。

【提示】对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。

(2)持有并准备增值后转让的土地使用权：指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。

【提示】按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于投资性房地产。

(3)已出租的建筑物：指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。

【提示】企业持有以备经营出租的空置建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应视为投资性房地产。

2.不属于投资性房地产的范围

(1)自用房地产：为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。如企业生产经营用的厂房、办公楼、经营用土地使用权等。

(2)作为存货的房地产：房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。

看完这篇文章，有关固定资产和投资性房地产知识的知识你应该掌握了吧！其实任何考试都没有你想象的那么难考，只要复习方法对，相信自己，就一定能够成功！轻松通过2018年注会考试，最快的方法就是报考西安会计培训。因为西安会计培训班都是由专业老师进行辅导，随时随地学会计。西安信达会计培训是一家让你零基础学习会计的培训机构，是西安最好的会计培训机构。来信达，助你成功取得注册会计师证书！

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