西安会计培训小编告诉大家，企业在提供房屋租赁或者物业管理服务时，通常会涉及代收代付水电费，其增值税处理也成为困扰企业的难题。现在，西安会计培训班小编为您整理了处理攻略，一起来看看吧！

一、增值税

增值税是以商品(含应税劳务)在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。从计税原理上说，增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。实行价外税，也就是由消费者负担，有增值才征税没增值不征税。

增值税是对销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人就其实现的增值额征收的一个税种。增值税已经成为中国最主要的税种之一，增值税的收入占中国全部税收的60%以上，是最大的税种。增值税由国家税务局负责征收，税收收入中75%为中央财政收入，25%为地方收入。进口环节的增值税由海关负责征收，税收收入全部为中央财政收入。

2017年7月1日起，简并增值税税率有关政策正式实施，原销售或者进口货物适用13%税率的全部降至11%，这个调整会涉及农产品、天然气、食用盐、图书等23类产品。2018年3月28日，国务院常务会议决定从2018年5月1日起，将制造业等行业增值税税率从17%降至16%，将交通运输、建筑、基础电信服务等行业及农产品等货物的增值税税率从11%降至10%。

二、房屋租赁

处理方式一：

提供房屋租赁服务的纳税人，按实际用量结算水电费属于转售应税货物，按照水、电的适用税率分别开具增值税发票。

其中增值税一般纳税人收取的电费按17%计算缴纳增值税，收取水费按照11%计算缴纳增值税，相应取得的水、电费进项税额可以抵扣;

增值税小规模纳税人收取的水电费按3%计算缴纳增值税，相应取得的进项不得抵扣。

处理方式二：

提供房屋租赁的纳税人，出租时采用水电全包的方式，即租金中包含水电费的，按照房屋租赁服务开具增值税发票。

其中，增值税一般纳税人按照11%计算缴纳增值税，如出租方取得房屋的时间是在2016年4月30日之前的，则可按照简易计税办法依5%的征收率计算缴纳增值税;

增值税小规模纳税人按5%计算缴纳增值税。

三、物业管理服务

处理方式一：

提供物业管理服务的纳税人，按实际用量结算水电费的，按照水、电的适用税率或征收率分别开具增值税发票。

增值税一般纳税人收取的电费按17%计算缴纳增值税，相应取得的电费进项税额可以抵扣。增值税小规模纳税人收取的电费按3%计算缴纳增值税，相应取得的进项不得抵扣。

提供物业管理服务的纳税人(含一般纳税人和小规模纳税人)收取的水费，应根据《国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》(国家税务总局公告2016年第54号)规定，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。

注意

根据国务院《物业管理条例》物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。收取的自来水水费，按差额适用简易计税办法依3%的征收率计缴增值税“的政策只限于物业管理的纳税人适用。其他(如纯出租不动产的)纳税人是不能适用该项政策的。

处理方式二：

提供物业管理服务的纳税人，服务时采用水电全包的方式，即物业费中包含水电费的，按照物业管理服务开具增值税发票。其中，增值税一般纳税人按照6%计算缴纳增值税，相应取得的进项税额可以抵扣。增值税小规模纳税人按3%计算缴纳增值税，相应取得的进项税额不得抵扣。

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