对于房地产会计来说，最担心的问题莫过于--税务风险！

在房地产企业工作7年的会计小李，在这件事上的教训就十分深刻。

小李所在企业前期取得土地价款4500万，支付政府拆迁办拆迁补偿费用40万。前期预缴增值税100万，当月的现房销售收入确认12000万，进项留抵300万，当月取得进项税额200万。该公司累计销售面积8,000平米，总可售面积10,000平米。

当月小李在计算当月应纳税额时候，这样算的：

应纳税额=销项-进项留抵-进项-预缴=12000/1.09??9%-300-200-100=390。

小李按照436.8万申报了当月税金（含附加税46.8万）。

老板在收到手机扣款短信的那一刻，气的大发雷霆。

因为根据国税《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》规定：房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

原来小李在计算当月销项税额时候未抵减企业前期取得的土地价款和支付政府拆迁补偿款对应的销售额，导致企业当月资金流损失达：335.88万，造成了企业当月资金严重短缺。

小李虽然拥有中级、注会等证书，但因为专业知识不过硬，结果没过几天就被这家地产公司辞退了。

上面只是房地产企业税务风险的一个小例子。

除此之外，房地产企业在增值税方面存在非常多的风险点，一不留神，将会造成非常严重的后果。

房地产企业售房环节需要缴哪些税

房地产开发企业在预售房屋环节主要涉及的税种有增值税、土地增值税、企业所得税、印花税等。

01增值税（销售不动产）

房地产企业预售开发产品，属于销售不动产的行为，当为增值税纳税义务人，税率为9%，其纳税额为房地产开发企业销售不动产收取的全部价款和价外费用。

如房地产企业销售商品房是采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

涉税风险提示

1.房地产开发企业销售不动产向购房者收取的定金、违约金、赔偿金、延期付款利息等价外费用，均应该按照规定缴纳增值税，自觉履行增值税纳税义务，否则存在涉税风险。

2.为少交增值税，房地产开发企业可能还存在未按规定预提开发成本、成本费用确认时间不对、未按规定方式摊销梯度土地成本，甚至隐瞒建筑增加原设计成本扣除不该扣除的成本费用、虚列成本费用等违规做法，均存在巨大涉税风险。

02土地增值税（预征）

各地对土地增值税的预缴税率存在差异，一般来说，普通标准住宅按照预售收入的1.5%，除普通标准住宅以外的其他住宅为3.5%，其他房地产项目为4.5%。

涉税风险提示

1.土地增值税的计算中也涉及收入、成本、费用的确认，在进行确认时候如处理不当也会有涉税风险。

2.把握土地增值税预缴税款的时间。根据《税收征管法》第六十八条规定处理：纳税人、扣缴义务人在规定期限内不缴或者少缴应纳或者应解缴的税款，经税务机关责令限期缴纳，逾期仍未缴纳的，税务机关除依照本法第四十条的规定采取强制执行措施追缴其不缴或者少缴的税款外，可以处不缴或者少缴税款的50%以上5倍以下的罚款。

03企业所得税（未完工开发产品）

房地产开发企业销售未完工房屋取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：

(1)开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%

(2)开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%

(3)开发项目位于其他地区的，不得低于5%

(4)属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%

涉税风险提示

在企业所得税方面，房地产开发企业在预售过程中可能会出现以下几类涉税风险。

1.隐瞒销售收入。如提供虚假或者不完整的销售面积，以商品房抵债，例如冲抵施工费、材料费等。

2.未及时确认收入。房地产开发企业的开发项目已经完工并开始销售，当满足要求时，需要及时结转收入，由于各种原因，常存在预收账款未能及时结转的问题。

例如，项目在年度内已经全部竣工，并取得了竣工备案表，根据企业所得税发要求，年底"预收账款"科目余额应全部结转，若未能全部结转即违反了企业所得税法规定。

3.混淆预售收入相关的税金及附加税前扣除问题。在企业月度或季度申报企业所得税时，预售收入缴纳的营业税金及附加不能从当期利润额或所得额中扣除；在年度企业所得税汇算清缴时，与预计收入相匹配的税金、附加及相关费用应该予以扣除。

04印花税（商品房销售合同）

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》及其实施细则的规定，在预售商品房时，如签订商品房销售合同或商品房预售合同的，应在签订合同时，按合同所记载金额的万分之五计税贴花或按月汇总缴纳印花税。

提醒各位房地产企业主，房地产企业开发经营中链条较长，业务复杂，房产交易只是房地产企业经营众多链条环节中的其中一环。

一个房地产项目从土地获取、规划设计、融资，到建筑施工、房屋预售、营销、项目清算、物业管理等环节，每一项经济行为都会产生税金，涉税风险点多，不合规的操作容易加重涉税负担。

关于房地产行业的账务处理，税收问题，一直是会计们比较头疼的问题，年底了，马上要进行账务核查，税务清查关账了，你的税收政策用的合理不？还有没有可能在将地一些税费？

关于房地产相关税收，税收筹划专家郭成文老师带你一起学习！