西安会计培训小编发现，常常有学员在微信公众号平台上提问有关购入不动产分期抵扣进项税的财税处理，今天西安会计培训班小编跟大家一起探讨一下吧！不动产(immovableproperty)这一词原本来源于日本，意思类似房地产。在中国是指依自然性质或法律规定不可移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。

一、概念特性

概念定义:不动产是指实物形态的土地和附着于土地上的改良物，包括附着于地面或位于地上和地下的附属物。不动产不一定是实物形态的，如探矿权和采矿权。如建筑物及土地上生长的植物。依自然性质或法律规定不可移动的土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。包括物质实体和依托于物质实体上的权益。

房地产估价规范:房地产(realestate，realproperty)，土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。

自然特性:不动产作为自然物的特性有:

1、不可移动性:又称位置固定性，即地理位置固定。

2、个别性:也称独特性、异质性、独一无二，包括位置差异、利用程度差异、权利差异。

3、耐久性:又称寿命长久，土地不因使用或放置而损耗、毁灭，且增值。我国土地有使用年限。

4、数量有限性:又称供给有限，土地总量固定有限，经济供给有弹性。

5、保值增值性:相对于其他财产所具有的特性。

社会经济特性:体现人们之间的社会关系和经济关系的特性。

1、价值量大:与一般物品相比，不动产不仅单价高，而且总价大。

2、用途多样性:也称用途的竞争、转化及并存的可能性，主要指空地所具有的特性。从经济角度土地利用的优先顺序:商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地。

3、涉及广泛性:又称相互影响，不动产涉及社会多方面，容易对外界产生影响。在经济学中称为外部性，分为正的外部性、负的外部性。

4、权益受限性:由涉及广泛性引起。政府主要通过设置管制权、征收权、征税权和充公权四种特权进行管理。

5、难以变现性:也称为变现力弱、流动性差，主要由价值高、不可移动、易受限制性等造成。影响变现的因素主要有不动产的通用性、独立使用性、价值量、可分割性、开发程度、区位市场状况等。

6、保值增值性:增值指不动产由于面积不能增加、交通等基础设施不断完善、人口增加等，其价值随着时间推移而增加。保值是指不动产能抵御通货膨胀。

二、会计处理

购进不动产或不动产在建工程按规定进项税额分年抵扣的账务处理。一般纳税人自2016年5月1日后取得并按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额按现行增值税制度规定自取得之日起分2年从销项税额中抵扣的，应当按取得成本，借记“固定资产”、“在建工程”等科目，按当期可抵扣的增值税额，借记“应交税费——应交增值税（进项税额）”科目，按以后期间可抵扣的增值税额，借记“应交税费——待抵扣进项税额”科目，按应付或实际支付的金额，贷记“应付账款”、“应付票据”、“银行存款”等科目。尚未抵扣的进项税额待以后期间允许抵扣时，按允许抵扣的金额，借记“应交税费——应交增值税（进项税额）”科目，贷记“应交税费——待抵扣进项税额”科目。

三、税务处理

增值税一般纳税人2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。

取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产。

纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，属于不动产在建工程。

房地产开发企业自行开发的房地产项目，融资租入的不动产，以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。

纳税人2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务，用于新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的，其进项税额依照有关规定分2年从销项税额中抵扣。

四、举例说明

某公司购入办公楼，按固定资产核算。共支付价款和相关税费7000万元（其中含增值税250万元）。作如下账务处理：（单位：万元）

取得不动产

借：固定资产6750

应交税费-应交增值税-进项税150

应交税费-待抵扣进项税100

贷：银行存款7000

第二年允许抵扣剩余的增值税

借：应交税费-应交增值税-进项税100

贷：应交税费-待抵扣进项税100

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